股票10倍杠杆健康智能成好房核心标准，痛点在用工用料

2024-10-18 22:25

该股主要指标及行业内排名如下：

■编者按

今年7月，住建部再次强调，要聚焦突出矛盾和问题，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，以务实行动不断满足人民对美好生活的向往。即日起，南方日报、南方+将推出“住在湾区·交付直击”AB面调研系列报道，敬请关注。

7月上旬，南方日报、南方+房产频道记者参观调研广州市荔湾区新世界·天馥对媒体开放的实体毛坯房时，现场建筑施工技术人员介绍，项目在施工过程使用了混凝土铝膜爬架，可以实现外墙全现浇混凝土，有效降低了外墙开裂、渗漏等风险，并且采用了高精砌块墙体砌筑、薄抹灰工艺、优化门窗防水设计等施工工艺，增加建筑结构稳定性的同时有效提升空间使用率。

当前，房地产行业仍处在深度调整、转型换档的关键时刻，对城市居民来说，最关注的核心痛点就是，能否住上绿色、低碳、智能、安全的好房子。

记者一线调研了近期交付的多个住宅产品发现，不少新交付的住宅产品越来越重视采用建筑新工艺新技术、建筑装饰新材料，同时配置了功能越来越丰富智能家居系统，呈现出更高质量的交付水平。与此同时，也有一些产品在建筑材料、工艺等品质方面存在不足，难以满足人们更高品质的居住需求。

A面：趋势亮点

广泛应用新型建筑装饰材料

作为融创西北首个WELL健康建筑认证项目，今年6月底才交付的融创·曲江印在建筑外立面上采取了大面积全玻璃幕墙设计。事实上，作为近年来的建筑新潮流，外立面玻璃幕墙设计凭借通透的采光效果和靓丽的艺术效果，早就不限于被使用在商业写字楼上，也被不少追求外立面美观的住宅项目应用。比如广州市番禺区的保利·领秀海项目，楼栋外立面同样采用了大比例玻璃幕墙设计。

采用玻璃幕墙，只是应用建筑新材料的冰山一角。近年来，新上市的楼盘在建设好房子方面，还应用了高性能混凝土、泡沫铝、聚氨酯材料、二氧化硅气凝胶隔热板材等新型建筑材料，以及环保型涂料、定制亚克力、LED贴膜屏等新型装修材料。这些材料的应用不仅提升了房屋的安全性、智能性、舒适度和美观性，还增强了房屋的绿色环保性能，满足了现代人对高品质居住环境的追求。

除了建筑材料，不少开发商在装修材料的选用上也大费周章。美的置业的多个住宅产品应用了同属于美的控股的睿住建筑科技打造的绿色装配化内装产品，包括睿住健康墙板、睿住“0”醛地板、睿佳整体背景墙、睿住整体卫浴、睿住集成厨房等多款产品。其中，睿住模块化集成建筑产品，有“0”醛环保、耐污易洁、无味无污染等优点，可实现当日安装完毕后，即可投入使用。

还有一些企业在门窗的安装与材料选用上花费心思。广州市天河区的越秀·和樾府项目，四期产品的标准层入户门都采用了钢木复合防火装甲入户门，达到关上门是木制门、打开门又有装甲门的视觉效果，既有木质门的精细装饰，又有装甲门的属性，同时达到乙级防盗、防火功能。

建筑新工艺与数字化、智能化融合

随着城市化建设的不断加快，建筑建材类型和施工流程在不断发生改变，传统的施工技术、工艺无法完全满足现代建筑工程的整体需求，建筑企业不断加大成本投入，从人力和物力等多方面保障建筑工程施工流程及工程质量。新上市的房子在施工技术和工艺方面不断改进，在建造方面采用了装配式建筑技术、新型建造材料与体系、智能化施工技术以及绿色节能技术等，在保障工程质量的同时加快施工进度，保证按时、及时交付高质量产品。

早在广州西塔、东塔的建造过程中，建筑团队就应用了“顶模”系统。经过多年的技术深耕，在顶模造楼机技术的基础上，中建四局开发“云端建造工厂”系列品牌，并已成功在中建四局科创大厦、中建映花悦府、深圳坪山沙湖保障房、瓮马铁路湘江特大桥等工程项目中示范应用。

在城市“好住宅”产品方面，中建四局还基于“大空间、大构件、可变空间”的设计理念，开展了竖缝密拼全装配剪力墙结构体系研究，实现建筑内部大空间、户型灵活可变。

作为房地产开发企业的龙头，早在数年前，万科工程系统就研发出了“5+2+X”工业化建造体系，包括系统模板、全现浇外墙、装配式內隔墙、爬架、穿插提效+适度预制、装配式装修+其他建造工艺。目前，万科的主流产品（18层以上住宅或类住宅产品）已实现了100%应用工业化建造体系。

7月份开放了实体毛坯房的的新世界·天馥项目，则展示在建造过程中应用的全混凝土铝膜爬架、高精砌块墙体砌筑、薄抹灰工艺等先进施工工艺与技术。新世界方面表示，将以低碳健康为依托，聚焦华南在地气候的使用场景，为业主带来更通透、更安心的建筑防护效果。

新型建筑工艺不仅在建造质量、效率上有所提升，另一重要发展趋势就是与智能化、数字化技术的深度整合，推动建筑行业向更智能、高效的方向发展。甚至培育了不少以建筑科技为赛道的新企业，睿住发展就是其中之一。

作为美的控股因应空间发展方向拓展培育的产业创新赛道，睿住发展致力于成为绿色空间科技领军企业。旗下重要业务板块之一的睿住建筑科技，开发出模块化集成建筑产品，向绿色化、数字化、工业化加速发展，拥有8大核心优势，如工期减少50%、现场用工量减少60%、建筑废弃物减少75%等。

智能家居功能不断丰富和完善

今年3月，万科黄埔新城新推出的阅海组团交标全新升级，样板间更是广州首创的“满装板房”。其中，智能家居涵盖灯光、安防、空调、遮阳和wifi五大智能系统，一键就能搞掂家里大小事务，受到了不少年轻一代购房者的欢迎。

随着物联网技术的发展以及伴随着互联网成长的新一代家居用户群体不断扩大，智能家居功能不断丰富和完善，市场上涌现出众多智能家居新产品，包括智能照明系统、智能安防产品、智能家电与家居集成产品以及智能语音控制系统等。

比如根据需要控制智能窗帘，调节室内光线强度；控制智能桌椅的移动，释放住宅室内空间，为用户健身需求打造运动场地；还有的住宅室内采用了智能安防系统，如烟雾探测器预防住宅火灾的发生，红外探测器在住宅主要的出入口预防盗窃事件，智能摄像头有助于用户时刻了解家中情况和家庭成员的活动。这些智能设备相互协同，方便了人们的生活。

同时，智能家居在操作方式方面也进行了创新，包括语音操作、屏幕触控和人脸识别等交互技术的普及，进一步提升智能家居的易用性和便捷性。这些新趋势和新产品的出现不仅推动了智能家居行业的快速发展，也为消费者提供了更加便捷、舒适和安全的居住环境。

随着5G技术的运用，结合人工智能技术（AI）与物联网技术（IOT）在智能家居发展过程中的融合，未来在AIOT技术支持下的智能家居系统，有望更加智能化和人性化，可根据用户行为、用户习惯、环境场景等各类信息，具有自学习、自适应、自判断能力的主动智能，为用户提供定制化服务，完全形成以用户为中心的智慧家庭模式。

B面：问题矛盾

成本制约新材料应用

标准和规范有待提升

以玻璃幕墙为例，虽然具有独特的艺术效果，但造价不菲，并且对建筑造型和建筑结构等方面提出更高的性能要求，如力学（强度、刚度及稳定性）、防水、隔热、气密、防火、抗震和避雷等性能。

可以发现，新型建筑材料的成本仍然是当前住宅产品使用建筑新材料的一个制约因素。相对于传统建筑材料，一些新型材料的生产成本较高，导致其在建筑工程中的应用增加了初始投资。特别是在当前房地产企业普遍现金流紧张的情况下，这使得一些建筑项目在材料选择时更倾向于传统材料，因为在短期内看似成本更为可控。

其次，新型建筑材料的标准化和规范化程度相对较低。由于这些材料属于新兴领域，缺乏一套广泛认可的行业标准，给设计、施工和监理等环节带来了不确定性。这可能导致项目实施中的技术难题和质量风险，需要建筑行业更加广泛的合作来制定一致的标准。

此外，一些新型建筑材料的长期性能和耐久性尚未经过充分验证。由于建筑工程通常要具备长期的使用寿命，对材料的耐久性有着较高的要求。在实际应用中，一些新型材料可能面临环境变化、自然灾害等因素的考验，因此需要更多的时间和研究来验证其在不同条件下的可靠性。

最后，新型建筑材料的推广和普及也受到市场认可的程度和建筑行业传统观念的影响。建筑业的从业者和决策者通常更习惯于传统的建筑材料和方法，对于新型材料可能存在的优势还存在一定程度的认知障碍。

新工艺不成熟

对施工人员技术要求高

根据中国建设科技集团股份有限公司2020年开展的“全国绿色宜居住区质量与建筑品质满意度调查”，目前居住者对住宅质量投诉量居首位，占比约32%，主要表现在三个方面：一是既有住房存在结构安全和防火安全隐患；二是裂缝、渗漏、霉菌滋生等影响居住生活；三是围护结构材料易脱落、结构构件与内装部品耐久性低，影响住房外观和内在品质。

住宅质量问题的一大原因就是对建筑新材料、新工艺的不科学使用，特别是一些开发商为了在营销宣传上抢得先机，盲目将一些不成熟、不稳定的材料和工艺技术应用到市场上。尽管新型装饰材料在性能上有所提升，但部分产品的质量稳定性仍有待提高，最终导致了住宅产品交付后存在质量问题。如广州黄埔区某小区以前的一体卫浴就导致漏水问题，遭到业主投诉，给企业品牌造成严重损害。

前段时间，广州白云区某小区的业主投诉飘窗的墙体是泡沫填充，对房屋安全性表示担忧。开发商回应称是施工过程中出现了工艺瑕疵，作为模板的泡沫未及时清理，该瑕疵不影响建筑主体和结构安全。当地住建部门也表示，上述问题未对建筑物整体结构安全造成影响。

这也反映了新材料、新工艺对施工之间的又一矛盾：新型装饰材料往往具有更优异的性能，但同时也可能带来施工难度的增加。比如当前不少交付项目中使用的大面积大理石背景板以及建筑外墙铝板工艺，这都很考验操作人员的技术水平。由于施工特点和生产工艺存在差异，施工人员需要掌握新的施工技术和方法，这可能需要额外的培训和时间成本，也对施工进度和质量控制提出新的挑战。

智能家居互联不通畅

信息安全存隐患

在广州天河上班的周女士在下班回家前，想通过手机操作家里的智能家居设备，先后依次打开手机上5个不同的智能家居APP：浴室里的热水器提前烧水、客厅里空调制冷、厨房里的电饭煲提前煮饭、点击监控摄像头观察宠物猫居家情况、查看宠物自动喂食机里的猫粮余量……一通操作下来，地铁已经驶过3站。而这样的智能家居APP，周女士的手机里安装了近10个。

如今，许多家居产品都可以通过APP实现远程控制，家居生活的科技感和便利性大幅提升。然而，大部分智能家居APP生态封闭、各自为战，无法互联互通，每购置一个品牌的智能家居产品，就需下载一个APP。智能家居设备不断增加和复杂化，如何实现设备之间的互联互通、协同工作成为行业面临的重要挑战。

同时，因为智能家居产品的功能基础是互联网、物联网，依托的是大数据、云计算等技术，在这个过程中不可避免地会产生信息泄露的问题，包括用户的身份证、姓名、手机号、家庭地址、银行卡号等个人信息都有可能遭到泄露。甚至影视娱乐、休闲购物、餐饮消费等生活日常行为都可能处于监控中。

当你和朋友刚讨论完想要旅游的目的地，下一秒打开手机里的智能音响App，就看到相关旅游产品的推送；原本用来保护家庭安全或者照顾家中孩童、宠物的智能监控系统，也有可能成为陌生人窥探家里隐私的渠道……智能家居产品，为消费者带来舒适便捷的同时，也对消费者数据安全和隐私保护构成威胁。

夸大建筑材料性能

实际交付与宣传不符

随着用户对美观、健康等居住品质的追求越来越高，一些开发商在宣传、销售过程中夸大其词，使用不实或误导性的新材料、新技术宣传，夸大建筑材料的环保性能或者使用功能，但实际交付的产品与宣传不符。

如有的开发商或者装修公司宣称使用了某种新型环保材料，但实际上该材料的环保性能并未经过严格认证，或者仅部分使用环保材料而整体项目并未达到环保标准。

此前，宜家中国就曾因宣传一款“空气净化窗帘”的广告，被处以172万元的高额罚金。处罚原因就是，宜家把窗帘的空气净化功能放大了，误导消费者这款窗帘无论何时都能进行空气净化。随着人们“除甲醛”意识提升，也出现了不受开发商在住宅产品交付时宣称“零醛”或“净醛”，这都存在对用户的隐瞒和欺骗。

鉴于近两年房地产市场下行，房企资金不充裕，为了节约成本，有项目在交付时直接减标，未使用承诺的建筑材料与工艺。今年4月，位于荔湾区的一楼盘被业主投诉货不对板、偷工减料。有业主反映，宣传时楼盘外立面时大面积铝板幕墙，现实确实大面积石漆和少量铝板，品质大打折扣。

精装修住房产品，就更容易出现货不对板的问题：开发商宣称项目配备了先进的智能化系统，如智能家居、智能安防等，但实际交付时这些系统要么功能不全，要么根本未安装；或者在厨房家电、卫浴设备上宣称使用进口的高端产品，以此提高售价，实际安装了不知名品牌的电器及卫浴设备；还有承诺使用高品质木地板或墙纸，但实际交付时却发现产品质量与承诺相去甚远，存在以次充好、偷工减料等问题。

此前，深圳某项目的装修房就陷入“质量门”，被多名业主投诉精装房存在漏水漏电、电梯安全隐患等多重问题。最终，被当地主管部门判定开发商需向购房者承担相关责任。

■行业纵深

行业转型升级面临新矛盾和新问题

去年年初，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住建工作会议上强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”。可以发现，“好房子”开发建设，一头连着人们对美好生活的需要，一头连着房地产高质量发展的道路，好房子是贯穿于房屋生命周期的全过程。

什么是“好房子”？今年1月闭幕的全国住房城乡建设工作会议提出，好房子建设应具有高质量、高品质、高效能、高匹配的“四高”特征。高质量意味着好房子的建造，一定要走绿色低碳智慧、基于科技创新驱动的高质量发展之路；高品质要求好房子应该是适用、经济、绿色、美观的建筑，功能上充分实现科技赋能，体现数字智慧技术的深度嵌入，并具有较强的抗风险韧性；高效能则要求通过加强数字化智能化的多层级多部门的网络化平台化协同治理，实现高效能保障房屋质量；高匹配则意味着好房子要始终以满足人民群众的需求为出发点和落脚点，以人民群众满意度认可度为最终评判标准，切实落实“人房地钱”联动机制，努力实现从“以供定需”到“以需定供”的转变。

然而，记者在调查中发现，住房建设在走绿色低碳智慧的路上，存在重重问题。首先是环保要求与生产成本之间存在矛盾：环保已成为建筑装饰材料行业的重要发展趋势，然而环保材料的研发和生产往往需要更高的技术和成本投入，这可能导致产品价格上升，与部分开发商和消费者的成本控制需求产生矛盾。

其次是建设各方主体对于绿色建筑的认识尚存在一些误区。国务院参事、中国城市科学研究会理事长仇保兴就指出，我国一些地方政府曾经盲目地认为建筑的装配率、工业化程度越高越好，高新技术应用越多越好，中心化控制程度与规模越大越好，片面追求“零能耗”、建筑运行的能耗越低越好，这常常是不合时宜的。他进一步指出，部分项目在进行绿色建造的过程中忽视当地气候适应性和原材料可获得性，而且注重设计环节，却没有意识到绿色建筑必须投入运行才能实现节能和减排，这就本末倒置了。

更重要的是，不管是对于建筑新材料的审核入市标准，还是新工艺的施工规范、建筑完成后的维护及服务，以及住宅智能化的隐私和信息保护，都存在标准制定的滞后性和不完善性问题。

要实现好房子目标，应该怎样做？住房和城乡建设部原总经济师赵晖在接受媒体采访时曾提出几个建议：提高建筑材料水平，在研发上下功夫；提高施工质量水平，解决监管和工人素质这一老大难问题；增强标准体系，提高住房设计施工、建材、住房设备等标准；完善物业管理、小区人防工程使用等一系列制度；提高住房维修基金，加大维修更新力度和频度，让房子几十年保持新与好状态；提高居民素质和责任意识。

特别是，对于当前住宅交付时频频发生的产品货不对板或者交付减标等问题，记者采访了多名行业专家，对参与住房建设、监管的各社会主体提出了更高的要求。赵晖就表示，“要实现中国式好房子建设不单单是开发商、设计单位、施工企业的问题，还需要社会整体的协作，这也是国家整体素质、治理能力、发展水平的体现。”

通过走访调研多个交付项目一线，并结合业内专家观点，南方日报调研团队认为除了政府和相关部门应加强监管力度，购房者也应提高警惕，增强自我保护意识，在购房前充分了解项目信息，不轻信开发商的宣传承诺，遇到侵权问题，更应及时向相关部门举报投诉，维护自身合法权益。